Une étude menée par deux chercheurs de l’EDHEC, Tristan-Pierre Maury et Stéphane Grégoir, vient d’être publiée, proposant une analyse du marché de l’immobilier et de
l’évolution de sa valorisation.
Intitulé « L’incertitude liée à la contraction du marché immobilier pèse sur l’évolution des prix », le document se concentre principalement sur les prix des biens anciens en Ile-de-France.
Parmi les conclusions et les prévisions que cette étude apporte, les principales idées sont, premièrement, le fait que les ménages faisant face à des banques assez exigeantes sont plus
poussés à reporter leurs projets immobiliers. Par conséquent, cela est un argument de plus pour la baisse des prix.
De plus, en ayant une approche quantitative et probabiliste, l’analyse estime que l’évolution des prix devrait être négative en rythme annuel (douze derniers mois), à l’été
2009. La prévision moyenne est que l’ampleur de cette baisse serait de -4.4%, avec même une chance sur deux pour qu’elle dépasse les -5%.
D’un point de vue territorial, les départements les plus baissiers devraient être ceux présentant déjà un niveau de prix plus bas (Essonne, Val d’Oise, Seine et Marne). La conclusion est
donc que le marché immobilier se décompose en plusieurs sous-marchés aux caractéristiques assez différentes, et que les zones les plus modestes ou les moins valorisées seront les plus
impactées par la baisse des prix.
Si le premier trimestre n’a pas été catastrophique pour l’immobilier ancien, certains indicateurs comme la montée du chômage (nous risquons de dépasser les 3 millions de chômeurs en
France) laissent suggérer que les prix baisseront encore cette année… peut-être encore un peu en 2010.
L’immobilier neuf lui semble en meilleure forme. Alain Dinin, directeur de Nataxis explique que le mois d’avril a été aussi bon que le mois de mars. Mais, d’une manière générale,
HSBC prévient : « La chute des ventes de logements neufs de près de 50 % fin 2008 et de 30 % dans l’ancien ne doit pas laisser attendre une reprise rapide du marché
immobilier ». Le diagnostique reste donc très mitigé. On pourrait parler de relance artificielle : les mesures d’aide, notamment fiscales, de l’État ont modifié la structure habituelle
du marché, laissant la place aux primo accédants, aujourd’hui beaucoup plus présents dans les agences immobilières que les années précédentes. La demande a peut-être été
créée de toutes pièces : il y a probablement eu un effet de rattrapage de ceux qui voulaient investir dans un bien locatif l’an dernier et ont été arrêtés par la crise, estime Alain Dinin.
Or, par définition un rattrapage ne dure pas. De même, les taux d’intérêt ne baisseront pas nécessairement davantage. ».
Flash du 12 fevrier 2009 : Depuis le 15 décembre 2008, les taux ont amorcé leur chute. Au 12 février 2009, les taux de crédit immobilier orientés à la baisse
depuis un moment restent stables. Nous sommes dans une situation légèrement différente à ce que nous évoquions en novembre 2008. Les conditions d’obtention de prêt sont toujours aussi difficiles mais
nous sommes dans un mouvement de baisse des taux. Cela devient intéressant, à nouveau, d’aller chercher le meilleur taux, tout en soignant au maximum son dossier de prêt. Le meilleur taux s’obtient désormais à 4.15% pour une durée de 15 ans (dossier
excellent).
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Analyse des taux de crédit immobilier et des conditions d’emprunt en novembre 2008 :
De 2002 à 2006, les taux de prêt immobilier étaient historiquement bas (en 1991 les taux de crédit
immobilier dépassaient les 9% !). Les courtiers se battaient férocement pour vous trouver toujours le meilleur taux. Les différences entre banques et courtiers pouvaient aller
jusqu’à 0.5 point voire davantage ! Le courtier en crédit immobilier devient de plus en plus
populaire, il faisait économiser plus de 20 000 euros sur votre projet immobilier. 10 000 à 15 000 euros sur le crédit et 5000 à 10 000 sur l’assurance emprunteur (assurance du crédit).
Face à la hausse des taux actuels, le taux de crédit immobilier moyen pour une
durée de 15 ans s’élève à 5.30% début novembre 2008. Les conditions de financement immobilier deviennent de plus en plus difficiles. Les banques ralentissent la distribution du crédit, plongées
dans une méfiance paranoïaque vis-à-vis de leurs congénères. Nombre d’emprunteurs qui pouvaient trouver facilement un financement à leur projet en début de l’année 2008, se retrouvent
face à des refus fermes. Selon l’Observatoire Crédit Logement / CSA, la distribution de crédit
immobilier est tombée à un niveau jamais observé en France.
Nous souhaitons attirer votre attention sur le fait que la hausse des taux fait partie des éléments d’échec dans votre demande de crédit immobilier, toutefois les conditions d’octroi de
crédit demeurent l’autre critère à prendre en compte. Ces conditions deviennent plus drastiques ou plus « obscures » pour le néophyte suite aux restrictions imposées par les banques.
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